É comum durante o processo de precificação de um imóvel para a venda, comparar uma casa ou apartamento a outra anunciada na mesma quadra, como que se o fato de terem o mesmo número de quartos ou área, estarem no mesmo endereço, padronizasse o valor a ser ofertado ao mercado.
No entanto, a dinâmica é mais complexo porque existem nuances que influenciam diretamente no preço do mercado como reflexo do que o comprador procura. Como todos sabemos, quanto maior a demanda, melhor a oferta.
Nuances categorizadas pelo estado de conservação.
Por meio de muito estudo e emprego de inteligência imobiliária, foi possível identificar pelo menos três categorias de apartamento com precificação diferente, mesmo coexistindo na mesma região e com plantas similares.
Por meio de muito estudo e emprego de inteligência imobiliária, foi possível identificar pelo menos três categorias de apartamento com precificação diferente, mesmo coexistindo na mesma região e com plantas similares.
Categoria 01: Original.
É aquele imóvel que vai precisar de uma obra, hidráulica ou elétrica, reposição de um acabamento antigo e ajustes para adequá-lo aos novos moradores. O comprador já observa que terá que fazer um investimento extra ao entrar, então abaixa a oferta.
Categoria 02: Semi reformado.
É o imóvel que já passou por alguma reforma em um prazo não tão longo de tempo. Atende o novo morador de forma apropriada embora não tenha outros atributos que o tornem uma vitrine.
Categoria 03: Reformado ou novo.
É o imóvel que foi construído ou reformado recentemente, empregando as últimas tecnologias e acabamentos mais modernos. Atributos que o colocam em um patamar superior de preço.
Nuances que não estão somente ligadas ao estado de conservação.
Andar do apartamento.
Todos sabemos que o andar influencia, afinal, quanto mais alto está inserido o apartamento, mais longe do barulho, melhor a vista e maior a ventilação.
Posicionamento do bloco dentro da quadra.
Se o bloco é de frente para o Eixinho ele é menos procurado devido ao barulho de trânsito e poluição. Por outro lado, blocos no interior da quadra têm uma demanda de interesse muito maior, valorizando-o.
Ter vista livre também valoriza o imóvel.
Poder olhar pela janela sem enxergar apenas um prédio à frente é bastante valorizado pelos moradores de Brasília.
A posição do apartamento, como nascente ou poente.
Afinal, o conforto térmico é uma preocupação de muito compradores, que por vezes se vem obrigados a instalar um ar condicionado para compensar um imóvel castigado pelo sol.
Todas estas questões influenciam no valor final apurado pela nossa ferramenta de inteligência imobiliária. Ás vezes mostrando um apartamento da categoria semi reformado como uma precificação de apartamento original, devido a outros fatores específicos como, por exemplo, uma taxa de condomínio elevada, ou porque o edifício está passando por reforma ou com uma taxa extra vigente.
O contrário também acontece, com um semi reformado com preço de reformado devido à uma alta procura por um bloco mais badalado, etc. Ou seja, existem nuances que devem ser consideradas sempre para que não se ignore algum diferencial que possas acelerar a venda ou deixá-la em desacordo com o mercado.
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